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1500萬人口下的大西安猜想 或將有五十萬套房子需求

2018-02-12 11:29:49 來源:華商報 編輯熱線:029-88214618

 1500萬人口下的大西安猜想 或將有五十萬套房子需求

大西安雛形已現:陜晉甘3800萬人一體協同發展

關中平原城市規劃公布

第九個國家中心城市

2020年年底西安主城區人口1000萬、全域人口1500萬、關中平原城市群發展規劃落地、第九個國家中心城市、西安招商引資“黃金十條”發布……開年以來,有關大西安建設的利好消息不斷傳來。對于一座特大城市來說,無論是千萬級的人口目標,還是萬億級經濟總量的階段追求,政策天平的傾斜之下,意味著西安將繼續釋放“人口競爭”的紅利,同時也將迎來城市格局的嬗變。

人口總量猜想:

“搶人”大戰再升級

西安迎來千萬級人口目標

按照規劃,到2020年底,西安主城區的人口目標為1000萬、全域人口達到1500萬。相當于在今后三年里,在建設大西安都市圈的目標下,全市人口還將有百萬級的增量。

人口流入加速,正在成為西安去年以來的一個顯著特征。2017年,西安新增落戶人口25.7萬人。這一人口增量,也是近年來的峰值,比之前三年的新增總量還要多。

一座城市是否具備經濟活力,人口流動自然會做出選擇。截至2016年底,西安戶籍總人口為824.93萬人。去年新增25.7萬落戶人口和60.5萬西咸新區戶籍轉化之后,據估算,西安戶籍人口超過900萬,常住人口達到1200萬,是一個典型的特大城市。

而人口要達到1500萬并非易事。今年以來,西安戶籍政策再次進行調整,而天津、青島、鄭州、南京、廣州等城市的“搶人”大戰再度呈現升級態勢。

“各地重金攬才的背后,反映出地方政府把人作為最重要生產要素的觀念轉變。”陜西城市經濟文化研究會會長張寶通說,需要注意的一點是,城市發展不能只局限在高端人才,更需要關注各個梯隊、各個層次的勞動力,兼顧結構性需求,以西安高新區為例,最新數據顯示,其從業人員49萬人,其中碩博士約5.89萬人。

張寶通表示,獲批國家中心城市以后,西安對于周邊地區的人口吸引力將進一步增強,這部分流入人口的需求主要集中在外出就業、求學和創業等方面。

也有分析人士認為,西安的人口增量還將從一線城市流出和高校畢業人才而來。據北京和上海統計顯示,去年京、滬兩地常住人口均出現了多年以來首次下降。同時,作為國內高校數量最多的城市之一,西安每年高校畢業生超過30萬人,“這些寶貴的人力資源都將成為未來幾年里‘人口競爭’的紅利。”

經濟總量猜想:

或將有五十萬套房子需求

助力GDP沖刺萬億

人才和人口是一個城市發展最重要的因素。經濟發達城市優質的社會公共資源,會對流動人口形成強大的吸引力,形成大城市人口流動的“盆地聚集效應”。

沈濤是某大型房企西安項目負責人,他非常看好人口流入對經濟發展的帶動,一個城市的經濟實力也是未來樓市發展潛力的最好保證。經濟發展了,就業和創業機會多了,才能吸引更多人落戶,而人口的正向流入尤其是大量人才流入對樓市將會形成有力的促進與帶動作用。

在克而瑞西安機構總經理朱郁看來,房地產市場走勢受信貸、政策、供需和人口經濟基本面等多重因素影響,雖然不少城市都調整了人才落戶口徑,但并不代表調控放松。真正把流入人口留下來的,是一座城市的經濟發展前景,住房消費只是被影響的一個方面。

有分析人士表示,各地推進落戶政策屬于必然趨勢和必然舉措,并不是針對房地產調控,“搶人大戰”可以說是師出有名。

去年7月,陜西省政府發布的《關于深入推進西咸一體化若干政策措施的通知》提出:“到2020年,大西安的生產總值達到1.3萬億元,增速高于全省平均水平。”

“要在三年內實現這一目標,就意味著經濟增速達到10%左右。”上述分析人士認為,西安GDP總量在去年達到7469.85億元。但未來面臨的競爭也很激烈,“借助國家中心城市的順風,西安對人才和人口的吸引,將是沖刺GDP萬億俱樂部的關鍵因素。”

據安居客數據中心不完全統計,2017年西安全年商品房成交超15萬套,為歷史最高值。2013年、2014年、2015年、2016年成交套數基本在11-13萬套左右浮動。即使按照未來三年年均銷售14萬套的數據計算,會有超過42萬套的銷量,再加上人口的持續流入,保守估計還有將近五十萬套的市場蛋糕。

有業內人士分析,人口流入——住房需求(含租賃市場)——帶動整個地產產業(十幾個細分行業)鏈條——推動GDP增長。“這個邏輯很清晰,未來三年大西安GDP突破萬億大關幾乎沒有什么問題,除過房地產外,制造業、高端裝備、高科技、信息技術、旅游業、金融業等也是非常重要的推手。”

商圈猜想:

有利商圈裂變

改變鐘樓、小寨稱霸局面

鐘樓、小寨、東大街,在過去西安人的眼里,最熱鬧的商圈就是這么幾個地方,而隨著城市的變化,有些老商圈經歷變革和改造,新的商圈又逐漸崛起成為消費中心,比如熙地港、高新科技路商圈等。

“西安是典型的四方城,橫平豎直,大概沾著路邊,就能算作軸線。”商業地產運營人士王建紅表示,所以西安傳統的商業中心,就是以鐘樓、城墻為核心,呈現眾星捧月的狀態。他認為,新商圈崛起的背后,是對傳統城市骨架的拉伸,“要營造成熟的商圈,消費人群、有效經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政策支持,缺一不可。”

陜西省統計局的報告顯示:“西安正著力打造鐘樓、西咸、浐灞等3個商業中心和解放路、大南門、大唐西市等48個商圈,多元化的商業中心格局使西安步入多級商圈發展時代。”事實上,在傳統鐘樓商業中樞以外,西咸和浐灞兩個新商業中心輔以特色商圈,符合大西安規劃的“三軸三帶三廊一通道多中心多組團”格局。

從西咸商業中心看,三橋商圈是起步較早的商貿核心區。三橋商圈已聚集萬象城、宜家等大型商業綜合體、知名專業賣場和特色商街等11個項目,商業面積達450萬㎡。去年西咸新區劃歸西安的塵埃落定,區域商業也迎來崛起契機。華僑城、凱德、綠地等輪番考察投資西咸區域,并相繼傳出歡樂谷、來福士廣場及綠地西安塔落子的消息。

“商圈變化反映出人口流動和城市發展趨勢。”陜西經典派商業管理有限公司董事長朱林認為,大量的人才和人口流入需要更寬闊的城市空間來承載,新興商業中心的出現也符合西安發展的新格局,適應消費者需求改善的現實期望,改變鐘樓、小寨商圈稱霸的局面,同時也為城市擴張加分。

有業內人士分析,未來三橋十字、大唐不夜城、大學城、華南城商圈、世博園特色商圈、堡子村、雁鳴湖等領域將誕生新的商圈,與鐘樓、小寨、科技路、熙地港等商圈形成補充與協調。

出行猜想:

去年增速十大機場排第一

咸陽機場有望進入全國前五

2017年12月15日,咸陽機場已迎來第4000萬名旅客,標志著機場發展躍上了新的起點。截至2017年12月31日,西安咸陽國際機場國際客運航線達57條,客運量達4185.7萬人次,在全國大型機場中增速第一。

記者查詢數據發現,民航資源網研究團隊近日公布了2017年國內主要機場旅客吞吐量數據和排名,前十名為北京首都、上海浦東、廣州白云、成都雙流、深圳寶安、昆明長水、上海虹橋、西安咸陽、重慶江北、杭州蕭山。前三名機場的吞吐量依次為9579萬人次、7000萬人次和6584萬人次,排在西安前面的上海虹橋機場為4191萬人次,西安為4186萬人次。

值得注意的是,2017年,西安咸陽國際機場共運送旅客4186萬人次,同比增幅13.1%,增速不僅超越成都、昆明、鄭州,也超過北京、上海和廣州,客運增速位居全國十大機場第一位。

西北大學絲綢之路研究院常務副院長盧山冰表示,在未來1500萬人口的規模之下,咸陽機場有望進一步快速提升。而空港、機場、鐵路、公路、地鐵等各方面交通建設邁上新臺階。

西安咸陽國際機場的數據顯示,到2020年,機場運輸起降將達到38萬架次,旅客吞吐量5500萬人次,貨郵吞吐量50萬噸。

張寶通表示,從交通來看,把西安打造成亞歐合作交流的交通物流中心,形成國道、鐵路、高速、高鐵四重“米”字形交通骨架,西安國際港務區是亞歐大陸橋最大的陸港,西安航空港可成為中國的孟菲斯。

“總量創新高、增速創新高,說明西安作為空中絲路樞紐的航空業邁上了新的量級。未來在1500萬人口的大格局之下,有望超越昆明和深圳等機場,進入全國前五。”文旅運營專家朱林說。

區域猜想:

南郊依然是龍頭

西北板塊有望成新增長點

謹防虹吸效應

長期以來,西安經濟、教育等核心在大南郊,包括雁塔區,以及高新區、曲江新區等,未來,南郊依然是龍頭。西安商業運營專家王建紅表示,南郊擁有相對優質的教育、環境等優勢,擁有較強的人口吸附能力和關注度。

近些年,隨著經開區的快速發展,北郊的發展蒸蒸日上,未來有望繼續保持高速增長。

然而,西安的西北和東北板塊發展極為緩慢。雖然近些年隨著浐灞和國際港務區的崛起,東北板塊出現了全面振興的趨勢,但是人口數量規模增長相對較慢。

一位長期研究西安個區域發展的人士表示,長期以來,西安的西北和東北區域發展極為緩慢,近些年隨著浐灞和國際港務區的崛起,東北區域出現了全面振興的趨勢,但是人口數量規模增長相對較慢,這一點需要引起有關部門的重視。目前,西北成為西安發展最緩慢的區域,而該區域土地儲備相對豐富,房價明顯低于全西安的均價,未來在1500萬人口的蝴蝶效應的影響之下,有望成為新的增長點和人口吸納地。

“區域經濟學上,有個概念叫‘虹吸效應’,以西安為例,一個發達經濟體(如大南郊),會負面影響周邊經濟體(如西北、東北)。人口的流入勢必會選擇目前各項配套優越的南郊區域,這一點需要引起相關部門的重視,讓各區域協調發展。” ( 華商報記者 李程 黃濤)

 

[責任編輯:99]

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